颁布楼市限价令的11月份，中山城区一手住宅均价直接从10月份的7183元/平方米跌到了5681元/平方米。昨日，因限价令而备受注目的11月份中山市房地产成交数据出炉，上月中山全市成交一手住宅39.6万平方米，环比下跌24%，为农历年来的最低记录。值得注意的是，上月中山房价再次出现561元/m 2的跌幅，两个月下来中山房价每平方米已经下跌超过千元。有业内人士直言，“限价令”不是正常的市场行为，楼盘确实有降价但降幅没有统计数据上看起来那么大。

　　成交面积农历年来新低

　　今年11月10日，中山市政府颁布楼市限价令，要求至今年12月31日止，中山新建商品住宅单套合同售价超过5800元/m 2的，暂缓网签和备案。而中山楼市“限价令”颁布后第一个月的成绩单，也尤为引人关注。

　　昨日下午，中山市国土资源局发布了11月份中山商品房合同登记备案统计表，统计数据显示，上月中山一手住宅成交面积为39.6万平方米，环比10月份下跌了24%左右，也创下了今年农历年以来的最低成交记录。

　　相较于成交面积的减少，成交均价的下调更为引人注意。南都记者统计数据发现，11月份中山一手住宅的成交均价为5224元/m 2，创下中山楼价15个月以来的新低。记者了解到，在今年的10月份，中山房价就曾因为相关部门缓发大户型预售证而出现了551元/m 2的降幅，再加上11月份561元/m 2的降幅，上两个月中山的一手住宅均价就从6336元/m 2降至5224元/平方米，跌幅超过千元。

　　限价后城区没大户型网签

　　细分到城区和镇区来看，统计数据显示，上月中山城区一手住宅成交均价为5681元/m 2，较10月份7183元/m 2的成交价格减少超过一千五百元。而镇区部分由于此前价格并不算高，因此受到“限价令”的影响也没有城区明显，5092元/m 2的成交均价环比跌了不到400元。

　　再看以建筑面积144平方米为界的“大户型”和“小户型”的均价，城区“小户型”和镇区大户型环比降幅最明显；其中，城区“小户型”均价为5048元/平方米，环比跌14.4%，镇区“大户型”均价为5201元/平方米，环比跌12.4%。

　　值得注意的是，在国土局发布的统计数据中，城区“大户型”一栏备注标明“属于2011年11月1日至2011年11月9日备案”，这意味着显示数据为未限价之前的交易，限价之后中山城区没有大户型网签和备案。数据显示，城区“大户型”均价为7410元/平方米，环比仅下跌4.2%。

　　坦洲现有存量房可卖20个月

　　根据中原地产统计的数据显示，11月份中山土地挂牌量有所增加，但是成交无起色，开发商拿地热情不高。国土局公布的数据显示，11月份中山挂牌土地39块，其中非工业用地22块，面积86.7万平方米，占总挂牌土地面积的61.9%，是近期挂牌最多的一个月。但成交仅9.8万平米，挂牌与成交比为100：11。

　　另外在楼盘的存货方面，11月份中山市新增商品房预售9740套，仅次于9月份的12081套。存量方面，截至11月30日，坦洲镇商品房存量达到14473套，按照坦洲前11个月的商品房平均销售速度（724套/月），即便坦洲镇从现在开始不再有新增商品住宅，也要再花20个月才能把现有的房子卖完。

　　业内看数据

　　非正常市场行为产生的数据

　　“城区才5600多，这只能说中山人民太幸福了。”昨日下午，听说了国土局新发布的楼市数据之后，中原地产高级区域拓展总监植建军无奈地说，“限价令”不是正常的市场行为，城区5800元/m 2以上的房子不能备案，那自然价格就直接掉下来了，所以这个数据很难判断楼市的真实情况，如果按照市场规律，肯定不会是这个数。

　　“而且限价令是11月10日才颁布的，加上网签有一周左右的延时，所以其实11月份只有约一半时间受到限价令影响，但影响已经这么大了。”植建军表示，国土局发布的数据是指已经备案的部分，而他们自己统计的数据是按照实际成交，即包括了楼盘与客户签订认购书但因为价格过高暂未网签和备案的部分，均价大概在5500元/m 2左右。

　　中域置业市场研究部经理谭三元则认为，成交量、成交均价的下降，主要来自3方面的影响：一是备案数据的影响，5800元/m 2红线以上的高档盘不能成功备案，使相当一部分已实际成交的数据不能如实反映；二是51天限制高价楼盘备案，这段时间对开发商来说不短，也迫使部分开发商选择降价措施，并且造成购房者观望情绪的连锁反应。另外还有一部分原因是，不少发展商不愿调整价格，超限盘停售直接导致了成交量的下滑。

　　数据分析

　　似乎已完成楼市调控目标

　　据悉，中山今年3月底拟订的房价调控目标为：2011年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅。而去年中山一手住宅全年均价为5273元/平方米，今年前三季度中山G D P增幅为13.6%，如果全年维持这个增幅，今年中山的一手住宅均价低于5990元/m 2才可以达标。

　　而昨日记者从国土资源局发布的全年累计数据上看到，中山今年前11月的一手住宅总产价约为334亿，总成交面积约为559万平方米，均价为5985.5元/平方米。业内人士表示，同样在“限价令”之下，12月份楼市价格可能比11月份还要低，但是成交量持平或者增加的话，中山全年楼市均价还将可能继续走低，这样中山完成全年楼市调控目标的可能性非常大。

　　“按照现在的数据来看2011年中山一手住宅均价低于5990元/m 2几乎已成定局了，而中山能否完成调控目标的关键已经不在楼市，而在于中山第四季度的G D P增幅了，如果全年能保持前三季度13.6%的增幅的话，那完成任务没问题了。”据一位不愿具名的业内人士透露。

　　延期猜想

　　“限价令”即使续期也该调整？

　　据了解，日前国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林曾公开表态，表示限购令年底到期后肯定还会继续执行。因为目前调控政策还不具备放松的条件，现在楼市调控的重点是防范房价反弹。而近期不少限购或限价令设置有截止日期的城市，也表示到今年底后政策还将延期。日前南都记者就中山限价政策是否延期一事采访中山市住建局，但对方表示今后楼市调控政策一事将由市政府办公室直接发布。

　　对于限价令是否延期的问题，植建军认为就算延期，也应该有所调整。“比如是分区域限，分组团限，还有价格是不是应该再加上2012年计划的G D P增幅呢？那样限价应该就可以在6000元/m2以上了。”他表示。而谭三元也认为，目前限价令是 否 延 期 是 最 大 的 悬 念 ，“ 目前情况来看，不可能继续沿用5800元/平方米的限价政策，参考其他城市的限价、限购政策再酝酿新规的可能性更大。”他表示，像增城今年4月出台的限价政策值得参考。“政策给予各楼盘5%的涨价空间，即考 虑 了 市 场 的 实 际 情况，也达到抑制房价的目的。”

　　后市预测

　　12月份均价还会下滑

　　对于中山楼市在接下来的年末表现，中原地产月报认为，由于11月10日中山限价前仍有部分网签产品均价超过5800元/平米，而整个12月将完全处于“限价令”5800元/m 2的指标之下，另外近段时间通过降价取得不错销售业绩的项目还会持续加大推广或推售力度，以保证能取得更好的业绩，因此12月份的成交均价还将有所下滑，但幅度不大。

　　“从目前政府高层向市场释放的信号看来，政府对于楼市的调控短期之内是不会放松的，因此，预计楼市在明年1、2季度间将会有一个更加大的下行压力。”中正物业管理有限公司总经理黄加红表示，楼市的调控有着惯性大及滞后性的特点，若保持目前如此严厉的“急刹车”式的调控政策组合，预计在明年第2季度尾段（5、6月份后）有关机构可能需要作适当的微调及预调，否则，楼市会存在硬着陆的风险。考虑到预调后楼市还存在一定的惯性，因此本轮楼市的谷底，也许会在2012年8月左右出现。

　　限价令之后，受到出货和回笼资金的压力，确实有不少开发商把价格真的降下来了，但是实际降价幅度大约在4%-5%，两三百块吧，肯定没有国土局发布的数据那么多。

　　——中原地产高级区域拓展总监植建军

【来源：南方都市报】

【编辑：漫步】