一个幽灵，看空的幽灵，在楼市游荡。

　　从10月末到11月中旬，一股关于“房地产上市企业有爆发三角债务风险”的传言屡被提及。理由是：上市房企的应收账款出现大幅增加，与此同时，在应收账款周转率方面，上市房企收款难度增加表现得更为突出。

　　其中，多家上市房企由于该周转率下降幅度最大而被点名:广宇集团（002133）（002133.SZ）、多伦股份（600696）（600696.SH）、辽通化工（000059）（000059.SZ）、光华控股（000546）（000546.SZ）和渝开发（000514）（000514.SZ）。

　　上述观点认为，应收账款周转率越高，公司收账的周期愈短，坏账愈少。三季报的表现，表面上看是公司收账周期变长，但可以看出房企在受到严厉的宏观调控后，房企本身的上下游产业链也受到了影响，支付货款出现了延迟。如果这一情况持续到明年中期，房企的“三角债”必然会形成气候。而和房地产业有关联的水泥、钢铁行业也会受到牵连。

　　甚至有证券研究机构称，“应收账款的增加是由于在房地产调控的背景下，公司的销售回款受阻所致。”

　　不过《中国经济周刊》记者就此进行调查发现，尽管一些上市房企的应收账款出现上升，但其形成的原因却与主营业务基本没有关系。与此同时，房企所增加的这区区数亿甚至不足千万的应收账款根本不会对上市房企的经营以及资金链带来麻烦。因为二者相距甚远。

　　有报道曾以万科A（000002）（000002.SZ）为例称，其今年前三季度的营业收入293.08亿元，同比增长30.96%。而实现的净利润只有35.83亿元，同比增幅仅为8.53%。但该公司应收账款同比却飞速上升，今年1—9月份，该公司应收账款为9.95亿元，虽然环比有所下降，不过与去年同期的1.93亿 元相比，增长幅度达到416.83%。

　　11月21日，《中国经济周刊》致电万科集团董事会办公室投资者关系部，对方就此置评称：“今年三季度的应收账款相比2010年底的数据下降了。而且应收账款只是公司在经营活动中因正常业务往来而形成的小额账款。万科今年平均每月都能实现上百亿的销售收入。而应收账款只有9亿元左右，这根本不会对经营产生任何影响。”

　　记者在万科A财报中发现，2010年万科A的应收账款为15.94亿元。而2010年年报附注则标注了“应收账款金额前五名”的具体情况。该排名分别为上海浦东新区人民政府、上海七宝镇村镇建设办公室以及三位自然人。在其他期的报表附注中，应收账款的内容有“待收房款和物业服务费等”。

　　一位券商分析师就此向《中国经济周刊》记者置评称：“一般来说，应收账款都是由于非主营业务往来而产生的资金往来。比如物业中心的管理费用等。而且，根本不能以应收账款增加来判断房地产企业有爆发三角债的风险。”

　　一家赴港上市房企的高级财务经理告诉记者：“开发商的销售回款一并归入经营活动产生的现金流，而不是应收账款。上市房企的应收账款大部分是物业费、车位租赁费以及房屋出租资金等。该款项与销售住宅产品的资金没有直接关系。”

　　应收账款在上市房企总资产中的比例也微乎其微，这更能说明该款项的“渺小”。以万科A为例，在今年三季报中应收账款与总资产的比例仅为0.3514%，不足1%。

　　中国联合钢铁网分析师胡正武对《中国经济周刊》说：“房地产企业由于资金问题拖欠钢铁销售企业货款的债务案例非常个别。在房地产开发中，‘扎款’（建材商向开发商赊销或垫资）的现象一直长期存在。即便现在，这种情况也未在行业中形成明显的债务规模。而且钢铁生产企业并不与开发商直接交易，而是由中间商来完成。因此即便有债务，也不会传递到钢铁行业中来。”

　　包括钢铁、水泥、玻璃等行业的证券分析师在不同的研究报告中显示，房地产调控只是对上游行业的订单数量产生影响，但并未造成明显的债务问题。

　　上述上市房企财务经理认为，上市房企尽管应收账款增加，不能说明任何问题；应收账款周转率下降，也不能说明房地产存在债务以及三角债问题。

　　早在2008年，栖霞建设（600533）（600533.SH）曾因某期应收账款周转率为97218（次）远超几大龙头上市企业数倍而“闻名”。尽管一般来说，应收账款周转率越高表明公司收账速度快，坏账损失少偿债能力强。但事实上，应收账款周转率指标也有其适用范围。

　　财务人士指出，在一些特殊的行业和公司中，指标有可能偏离正确的方向： 第一是可以大量使用分期付款结算的行业；第二是季节性经营的企业；第三是大量地使用现金结算的销售；第四，年末大量销售或年末销售大幅度下降。而上述几点均与房地产行业的特性相符合。

　　三角债一般是怎么形成的？

　　① 由于建设项目超概算严重，当年投资计划安排不足和自筹资金不落实，造成严重的固定资产投资缺口，形成对生产部门货款和施工企业工程款的大量拖欠。

　　② 企业亏损严重，挤占了企业自有资金和银行贷款，加剧了相互拖欠。

　　③ 企业产品不适销对路或根本无销路，产品积压，产成品资金上升，形成投入—产出—积压—拖欠—再投入—再产出—再积压—再拖欠，大生产大赔小生产小赔不生产也赔的恶性循环。